MAJA PROJEKT

Maja projekteerimine

Oma maja projekteerimisprotsessis on oluline kliendi ja projekteerija vaheline suhtlus, ideedevahetus ja lahenduste läbirääkimine.

Saame teid projekteerijatega läbirääkimistel toetada soovitustega, mis muudaksid hilisema ehitamise ja maja haldamise teie jaoks mugavamaks ja soodsamaks. Kui soovite, siis võime Teie eest juhtida kogu projekteerijaga peetavat suhtlemist.

Mida varem ehitaja ehituse ettevalmistusprotsessi kaasatud on, seda põhjalikum ja professionaalsem saab projekt ning väheneb probleemide ilmnemine ehitamise ajal.

Projekteerimiseks vajalikud tellijapoolsed dokumendid:

1. Projekteerimistingimused. Väljastab kohalik omavalitsus (Tallinn)

2. Vee ja kanalisatsiooni tehnilised tingimused. Väljastab trasside omanik või kohalik omavalitsus.

3. Elektrivarustuse tehnilised tingimused. Väljastab elektrienergia müüja.

4. Kehtiv kinnistu geodeetiline alusplaan. Väljastab arendaja või tellitakse vastavaid töid tegevalt firmalt.

5. Piiriprotokoll. Väljastab kinnistu müüja.

6. Kinnistu omandiõigust tõendav dokument.

Eratellija peaks arvestama, et tööde kvaliteet algab projekteerimisest. Eramu projekti hankimisel peaks sellega arvestama ja otsima hea projekteerija. Sageli tähendab hea projekteerija ka kallimat hinda ning kallimat projekti.

Üheks suhteliselt levinud halvaks lahenduseks on see, et oma maja ehitamist soovitakse alustada eskiis- või arhitektuurse projekti alusel. Sellega aga loob tellija endale juba suure riski võimalike projekteerimis- ja ehitusvigade tekkimiseks. Kui eskiisprojekti alusel ehitama hakata võib juba ette kindel olla, et kõigi sõlmede ja tehniliste lahenduste puhul ei õnnestu kehtivaid projekteerimisnorme täita.

Kui Te olete otsustanud ehitada maja, soovitame Teil alustada projektist, milles on arvesse võetud kõik Teie soovid ning läbi mõeldud kõik üksikasjad. Maja arhitektuuriline projekteerimine peab sisaldama eneses maja ehitamiseks vajalikku dokumentide paketti.

    

Tüüpprojekti dokumentatsioon sisaldab eneses järgmisi dokumente:

1. Arhitektuurne osa

• Üldandmed
• Korruste plaanid
• Fassaadid 
•  Lõiked
•  Katuse plaan 
•  Akende ja uste spetsifikatsioon 

2. Konstruktiivne osa 

• Vundamentide plaan
• Korruste plaanid
• Sarikate süsteemi konstruktsioonid
• Vundamentide, sarikate süsteemi, vahelagede elementide spetsifikatsioonid
• Detailid ja sõlmed

3. Insenerlik osa

• Elektrivarustus  
• Küte
• Veevarustus  
• Kanalisatsioon  

Loe ka: Leidsin elamukrundi, mis edasi?

Reklaam: KODUVALVE JALGRATTAD

Dokumendid, mis vajalikud maja ehitustöödega alustamiseks

Krundi ost

Maja ehitamiseks krunti ostes peaks kindlasti enne välja selgitama, kas tegemist elamumaaga ja kas olemas või võimalik teha liitumised elektri, vee, kanalisatsiooni ja soovitavalt ka side või näiteks gaasitrassiga. Oluline on ka juurdepääsutee olemasolu.  Kui aga tekib soov omandada just selline krunt, mille maa kasutamise otstarve ei ole elamumaa siis tuleb algatada tiheasustusega alal detailplaneering. Hajusasustusega piirkonnas enamasti saab selle lihtsamal moel lahendada ja taotleda maa kasutamise otstarbe muutmist kohalikus omavalitsuses. Kui tekib vajadus detailplaneeringu algatamiseks ja maa otstabe muutmiseks – võtab see protsess olenevalt asukohast keskmiselt aega aasta, mõistlik arvestada 1,5 – 2 aastaga.  Tänaseks võib protsess olla ka kiirem, sest majanduskriisi tingimustes on detailplaneeringuid vähem ning seetõttu asjaajamine kiiremaks muutunud.

Kindlasti tuleks maa ostul küsida müüja käest  geodeetilist alusplaani mõõtkavas 1:500, kus on peal krundi ja selle vahetus läheduses paiknevad võrgud (trassid, maakaevud, elektri- ja sideliinid). Juhul kui geodeetilise alusplaani mõõdistamisest on möödas rohkem kui 2 aastat, tuleb tellida uus alusplaani mõõdistamine.  Märkusena on mõistlik see tellida samast mõõdistusfirmast, sest siis asjaajamine kiirem ja võimalus uus plaan kiiremini ja odavamalt kätte saada.

Projekteerimistingimuste taotlus

Projekteerimise tingimused peab taotlema maa omanik kohalikust omavalitsusest. Täpsemalt tuleks pöörduda näiteks omavalitsuse arendusosakonda, arhitekti või ehituse valdkonna eest vastutav inseneri poole. See ei ole kahjuks igas omavalitsuses ühtemoodi ning seetõttu tuleks helistada sekretärile või siis omavalitsuse kodulehelt täpsemalt järgi uurida, kelle poole täpsemalt pöörduda.  Kohalikel omavalitsustel on välja töötatud vastav taotluse vorm, mille leiab Internetis iga kohaliku omavalitsuse kodulehelt.

Projekteerimisetingimuste taotluse juurde tuleb lisada ka rida lisasid (see nimekiri ei ole täielik ja sõltub kohalikust omavalitsusest):

• Juurde- ja uusehituse puhul krundi aktuaalne tehnovõrkudega geodeetiline alusplaan m 1:500
• Olemasoleva hoone puhul kehtivad inventariseerimisjoonised või projekt
• Kavandatavate hoonete ja rajatiste (nt maaküte) soovitav paiknemise skeem
• Kavandatavate hoonete eskiisid vabas vormis
• Vee- ja kanalisatsioonivarustuse tehnilised tingimused
• Elektrivarustuse tehnilised tingimused
• Sidevarustuse tehnilised tingimused
• Katastriüksuse plaan
• Kaasomanike nõusolek – nende olemasolul

Võrkude ja trasside valdajatele tuleb esitada kirjalikult soov tehniliste tingimuste väljastamiseks. Mõnel juhul võivad trasside valdajad selle väljastamise eest  ka teenustasu küsida, kuid enamasti on need veel tasuta või väikse summa eest.

Peale taotluse ja selle lisade esitamist vaatab kohalik omavalitsus dokumendid läbi umbes kuu jooksul ja annab välja projekteerimistingimused või küsib täiendavaid andmeid taotluse menetlemiseks.

Kui tehnilised tingimused olemas saab alustada maja projekteerimisega. Tehnilistes tingimustes kirjas piirangud, mis antud krundile on seotud. Näiteks on piiranguks hoone kõrgus, abihoonete arve, maja fassaadis kasutatava materjali ettekirjutused jmt.

Ehitusloa taotlus

Peale projekteerimistingimuste või detailplaneeringu kehtestamist oma krundi osas tuleb koostada ehitusprojekt. Tavaliselt ehitusprojekt tellitakse arhitektilt või mõnelt firmalt.

Ehitusprojekt peaks sisaldama (nimekiri ei ole täielik ja sõltub kohalikust omavalitsusest):

• väljavõte detailplaneeringust või projekteerimistingimused;
• katastriüksuse plaan ja kinnisturaamatu väljavõte;
• geodeetiline alusplaan mis ei ole vanem kui 2 aastat;
• tehnilised tingimused tehnovõrkudega liitumiseks (elektrivarustus, vee- ja kanalisatsioonivarustus,
• gaasivarustus jne) ja tehnovõrkude valdajate kooskõlastused asendiplaanil;
• projekt peab olema kooskõlastatud Päästekeskuse poolt;
• riigilõivu maksekorralduse koopia (eramaja ehitusel on riigilõiv 1000 kr);
• Alates 1. jaanuarist 2009 on lisandunud energiamärgise nõue. Energiamärgis on dokument, mis näitab, kui palju hoone või selle osa tarbib energiat, mis kulub hoone kütmisele, jahutamisele, vee soojendamisele, ventilatsioonile, valgustusele vms.  Uute hoonete puhul, mille projekteerimist alustati 2009. aastal, peab energiatõhusus olema projekteeritud selle ettevõtja või isiku poolt, kes koostas hoone projekti.

Projekti dokumentatsioon tuleb esitada kohalikule omavalitsusele 2 eksemplaris, mille juurde tuleb lisada täidetud ehitusloa taotlus.  Ehitusloa taotluse blanketi leiab kohaliku omavalitsuse kodulehelt.

Enamasti täidab kliendi eest ehitusloa taotluse ehitus- või projekteerimisfirma, kuna neil vastav kogemus. Taotlust saab esitada ainult maa või ehitise omanik või omanike esindaja ametliku esindusõiguse alusel. See tähendab seda, et taotlus esitatakse omaniku nimel ja tema poolt allkirjastatuna.

Ehitusloa taotluse läbivaatus toimub kohaliku omavalituse poolt üldjuhul kuu aja jooksul, kuid sageli asjaajamine võib venida ametnike poolt esitatavate täpsustavate küsimuste või ametnike puudumise tõttu olulistelt koosolekutelt, kus võetakse vastu vastavad otsused detailplaneeringu, projekti ja ehitamisega seotud otsused. 

Ehitamise alustamise teatis

Peale ehitusloa kättesaamist ei või veel alustada ehitustöödega.  Kolm tööpäeva enne ehitustöödega alustamist tuleb esitada kohalikule omavalitsusele ehitamise alustamise teatis. Vastav vorm on leitav kohaliku omavalitsuse kodulehelt.

Ja peale kolme tööpäeva ootamist võib kopa maasse lüüa ja ehitustöödega alustada.

NB! Eestis ei ole kõigil kohalike omavalitsuste puhul kasutusel täpselt ühesuguseid nõudeid ja vorme ning seetõttu on oluline jälgida oma maja ehitamisel vastava piirkonna omavalitsuse nõudeid. Need võivad kohati veidi erineda.

allikas: majaehitaja.ee