Esimesel juulil 2015 jõustusid planeerimisseadus, ehitusseadustik ning nende rakendusseadus, mis tõid planeerimis- ja ehitusvaldkonnas kaasa olulised muudatused. Ajakirjanduses on korduvalt arutletud, kas tapeedi seinapanek või põranda värvimine nõuab kohaliku omavalitsuse teavitamist või tuleb läbi teha lausa mõni loamenetlus, kuid ehitusseadustikus peitub nii mõndagi muud huvitavat.
Ühe olulisema muudatusena tuleb välja tuua filosoofiline erinevus vana ja uue seaduse vahel. Kui senine ehitusseadus oli esmajärjekorras ohutusseadus, siis uue ehitusseadustiku näol on tegemist rohkem kogukonna seadusega. Pean siin silmas asjaolu, et kuigi ehitusseadustik sisaldab sätteid ehitise, ehitamise ning ehitise kasutamise ohutuse tagamiseks, tundub põhirõhk olevat kaldunud nn visuaalile. Sobivus ümbruskonnaga, vastavus planeeringutele, projekteerimistingimustele ja muudele ehitise asukohast tulenevatele nõuetele – see on see, mida kohalik omavalitsus peab tagama.
Filosoofiline muudatus on toimunud ka ehitamise mõiste sisustamisel. Ehitusseaduse kohaselt loeti ehitamiseks tegevus, mis nõudis kohaliku omavalitsuse luba – kirjalikku nõusolekut või ehitusluba. Seega ei olnud ehitamisega tegemist ei tapeetimisel ega põranda värvimisel. Küll aga loetakse tapeetimine ehitamiseks uue seadustiku kohaselt ning seda seetõttu, et muutuvad ehitise füüsikalised omadused. Iseenesest on seadusandja loogika arusaadav – ühest küljest võimaldatakse suurem ehitusvabadus, samas aga täpsustatakse, et kõiki seadustikus toodud nõudeid (ehitaja asjatundlikkus, ehitamise ohutus, ehitise vastavus planeeringutele jne) tuleb järgida igasugusel ehitamisel, olgu see siis kasvõi tapeedi seinapanek.
Eestlane on ehitajarahvas. Ilmselt seda silmas pidades on seadusandja võimaldanud seadustikus suurema ehitusvabaduse. Üldjuhul ei pea kohalikku omavalitsust kuni 20 m² ehitusaluse pinnaga kuni 5 m kõrguse hoone püstitamisest üldse teavitama; 60 m² ehitusaluse pinnaga kuni 5 m kõrguse hoone püstitamiseks, samas ka näiteks olemasoleva korterelamu kuni 33% laiendamiseks, piisab aga ehitusteatise esitamisest. Ülevaatliku pildi saamiseks on seadustiku lisades toodud kaks tabelit, millest selgub võrdlemisi lihtsalt, millist loamenetlust tuleb konkreetse ehitise püstitamiseks, ümberehitamiseks, laiendamiseks või ka lammutamiseks taotleda.
Oluline uus termin seadustikus on ehitusloakohustuslikkus. Kui ehitustegevuseks on vajalik (lisas toodud tabeli kohaselt) taotleda ehitusluba, tohib ehitusprojekti koostada, omanikujärelevalvet teostada kui ka ehitada vaid MTRi registreeringut omav pädev isik.
Muutunud on ka regulatsioon, mis puudutab ehitusprojektile ekspertiisi tegemist. Seadustiku kohaselt peab enne ehitamise alustamist ehitusprojekti nõuetele vastavust kontrollima ehitusprojekti koostajast sõltumatu pädev isik, kes teeb ekspertiisi, kui:
· kavandatav ehitis on ehitustehniliselt keerukas või muul põhjusel suurema ohupotentsiaaliga või;
· ehitusjärelevalvet tegeval asutusel on põhjendatud kahtlus ehitusprojekti nõuetele vastavuses, näiteks kui ehitusprojekti ei ole koostanud kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.
Ekspertiisi tegemise aluseks oleva määruse kohaselt tuleb ekspertiis teha ehitise, milles saab samaaegselt viibida enam kui 50 inimest, ehitusprojektile, aga ka ehitusprojektile, mis puudutab üle 30 meetri kõrget või üle 5 meetri sügavat ehitist. Lisaks veel silla, viadukti või tunneli rajamise ja ümberehitamise korral. Kui varasemalt tehti ekspertiis ehitusprojektile eelprojekti mahus, siis uue määruse kohaselt tuleb ekspertiis teha ehitusprojektile, mille järgi kavatsetakse ehitada, mille järgi ehitatakse või ehitati, seega üldjuhul tööprojekti mahus.
Lisandunud on uued teavitusmenetlused – ehitus- ja kasutusteatis. Kui juulini oli kuni 60 m² ehitusaluse pinnaga ehitise püstitamiseks vajalik kohalikult omavalitsuselt luba taotleda, siis nüüd tuleb ehitamise soovist omavalitsust teavitada ning ootama jääda. Kui omavalitsus kümne päeva jooksul täiendava kontrolli vajadusest ei teavita, võib ehitamisega alustada. Vastasel korral on linnal või vallal õigus 30 päeva jooksul esitada ehitise või ehitamisega seonduvaid lisanõudeid, kuid mingit eraldi luba ei väljastata. Antud teatisemenetlust kohaldatakse muuhulgas ka elamute, sealhulgas korterelamute ümberehitamisel ja laiendamisel kuni 33% ning see on riigilõivuvaba.
Oluline tähtpäev ehitusseadustiku mõttes on järgmise aasta 1. aprill. Kuigi tegemist on rahvusvahelise naljapäevaga, on asi naljast kaugel – kogu oma funktsionaalsuses peaks käivituma ehitisregister. Registripõhiseks peaks minema kõik teavitus- ja loamenetlused, otse registrile peaks saama esitada ehitusdokumente, ehitustehniliste uuringute andmeid, ehitise auditi andmeid, hooldusjuhendeid jne. Lisaks on 1. aprillist 2016 ehitisregistrisse kantud taotlustel, projekteerimistingimustel, teatistel, ehitus- ja kasutusloal ning ettekirjutustel õiguslik tähendus.
Valik muudatusi, millel pöörata tähelepanu seoses ehitusseadustiku jõustumisega
Ehitusseadustik ei sisalda enam sätteid ehitise garantii kohta. Garantii osa viidi üle võlaõigusseadusesse müügi- ja töövõtulepingu regulatsiooni juurde. Uute sätete kohaselt rakendub kaheaastane seadusest tulenev garantii ehitamisel ja kinnisasja või sarnase objekti müügil üksnes majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja/töövõtja ja tarbijast ostja/tellija vahelises suhtes. Sellisel juhul eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise/töö tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise/töö üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega.
Seega puudutab garantii vaid majandus- kutsetegevuses tegutsevat müüjat/töövõtjat ja tarbijast ostjat/tellijat. Kõik juriidiliste isikute vahelised õigused ja kohustused seoses ehitise garantiiga tuleb sätestada ehitus- ja müügilepingutes.
Muutunud on omanikujärelevalve tegemise sätted – kui varasemalt võis endale ehitatava üksikelamu (üle 60 m² ehitusaluse pinna või üle 5 m kõrge) puhul omanik ise järelevalvet teostada, siis uue seadustiku kohaselt peab nii ehitusprojekti koostaja, omanikujärelevalve tegija, kui ka ehitaja olema MTRi registreeringuga pädev isik.
Lisandusid erateed puudutavad sätted – kui varasemalt puudus eratee rajamiseks loakohustus, siis vastavalt ehitusseadustiku lisas toodud tabelile tuleb 1. juulist avalikkusele juurdepääsetava eratee rajamiseks esitada ehitusprojekt ja taotleda ehitusluba. Siia alla käivad kõik avalikult kasutatavad parklad, avalikult kasutatavate hoonete (mitteelamute) parkimisplatsid jne.
Puuduvad olulised rakendusaktid – kuigi 1. juuli on ammu seljataga, ei ole majandus- ja kommunikatsiooniministeerium veel mitmeid kohustuslikke alamakte kehtestanud. Üheks olulisemaks puuduvaks aktiks on ehitamise dokumenteerimise kord. Vastuseks selgitustaotlusele on ministeerium leidnud, et lähtuma peaks taristuministri 2. märtsi 2015 määrusest nr 19 „Ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad üldnõuded“, kuigi antud akt on 1. juulist kehtetu.
Märkida tasub veel ehitisele tehtava auditi korra, samuti hooldusjuhendi ja ehitise korrashoiujuhendi nõuete puudumist. Uudne on ka projekteerimistingimuste regulatsioon, mis leiab kajastamist tulevikus.
MAJA EHITUS
Allikas: Ehitusuudised
Esmalt pöörduge meie poole ja saame arutada, millised on Teie soovid ning anname edasised soovitused.